Umowa z firmą dekarską – co sprawdzić przed podpisem

Jak sprawdzić firmę dekarską przed podpisaniem umowy

Weryfikacja zajmuje kwadrans i robi się ją przed rozmową o pieniądzach. Wystarczy NIP z oferty:

1. CEIDG lub KRS – działalność jednoosobowa jest w CEIDG (przy spółce cywilnej wpisani są jej wspólnicy), spółka z o.o. w KRS. Sprawdź status, datę rozpoczęcia działalności i adres.
2. Biała lista VAT na podatki.gov.pl – status podatnika i rachunek zgłoszony do urzędu skarbowego. Tylko na ten rachunek przelewasz zaliczkę.
3. Stały adres, a nie sam numer komórki. Gdy po 3 latach zacznie kapać przy kominie, musisz wiedzieć, dokąd wysłać list polecony.
4. 2–3 realizacje w Pionkach lub okolicy – dach widać z ulicy, a właściciela możesz zapytać o terminowość i reakcję na usterki.
5. Opinie – czytaj najpierw negatywne i odpowiedzi firmy.
6. Polisa OC działalności z aktualną datą ważności – na wypadek szkody u ciebie albo u sąsiada.

Wykonawców do porównania znajdziesz w naszym zestawieniu firm dekarskich z Pionek i okolic, w którym opisujemy kryteria wyboru.

Umowa z firmą dekarską: roboty budowlane czy dzieło?

Umowa o dzieło (art. 627 k.c.) pasuje do drobnych prac: wymiany kilkunastu dachówek, uszczelnienia komina, naprawy obróbki. Po burzy krótkie zlecenie z zakresem, ceną i zdjęciami szkód przyda się też ubezpieczycielowi – więcej w poradniku co zrobić, gdy wichura uszkodzi dach.

Umowa o roboty budowlane (art. 647 i n. k.c.) dotyczy obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a art. 658 k.c. każe stosować te przepisy odpowiednio do remontu budynku. Wymiana całego pokrycia z membraną i łatami to więc w praktyce umowa o roboty dekarskie z tej grupy. O kwalifikacji decyduje treść, nie tytuł dokumentu.

„Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem.” – Kodeks cywilny, art. 648 § 1

Umowa ustna nie jest nieważna, ale w sporze trudno udowodnić jej treść. Podpiszcie więc dokument papierowy z załącznikami: kosztorysem, specyfikacją materiałów i harmonogramem.

Co musi być w umowie z firmą dekarską – checklista

Tabela zbiera 12 zapisów do sprawdzenia w projekcie umowy.

Zapis	Co wpisać (przykład)
1. Strony	nazwa, NIP i adres firmy zgodne z CEIDG lub KRS; adres budynku
2. Zakres	demontaż, membrana, kontrłaty i łaty, pokrycie, obróbki, rynny
3. Materiały	nazwa produktu, grubość (np. rdzeń 0,5 mm), powłoka, kolor RAL
4. Ilości	np. 132 m² pokrycia, 24 mb rynien, 2 okna dachowe
5. Terminy	data rozpoczęcia i zakończenia robót
6. Cena	ryczałt lub kosztorys; netto, stawka VAT, brutto
7. Roboty dodatkowe	tylko pisemnym aneksem, z ceną ustaloną przed wykonaniem
8. Płatności	zaliczka, raty po etapach, numer rachunku
9. Odbiory	częściowe (membrana, łaty) i końcowy z protokołem
10. Kary umowne	np. 0,1% wynagrodzenia za dzień zwłoki, łącznie maks. 10%
11. Rękojmia i gwarancja	5 lat rękojmi od odbioru, okres i zakres gwarancji wykonawcy
12. Odpady	wywóz i utylizacja po stronie firmy; eternit tylko przez firmę z uprawnieniami

Cena ryczałtowa czy kosztorysowa

Przy ryczałcie wykonawca nie może żądać podwyżki, choćby rozmiaru lub kosztów prac nie dało się przewidzieć (art. 632 § 1 k.c.). Kosztorys rozlicza faktycznie wykonane ilości, więc kwota może urosnąć. Dobry kompromis: ryczałt za całość plus stała cena za wymianę zbutwiałych elementów więźby, np. za metr bieżący krokwi. Wtedy „niespodzianka” pod starym pokryciem ma cenę, zanim ekipa zdejmie pierwszy arkusz.

Odpady i eternit

Eternit usuwa firma z przeszkolonymi pracownikami, która co najmniej 7 dni przed startem zgłasza prace do nadzoru budowlanego, powiatowego inspektora sanitarnego i okręgowego inspektora pracy. Po zakończeniu daje ci pisemne oświadczenie o prawidłowości wykonania prac i oczyszczeniu terenu z pyłu azbestowego. Poproś też o potwierdzenie przekazania odpadów na składowisko (karta przekazania odpadów). Takich dachów w Pionkach wciąż jest sporo – szerzej piszemy o nich w tekście modernizacja dachu domu z lat 70. i 80.

Zaliczka dla dekarza – ile dać i jak ją zabezpieczyć

Zaliczka ma sfinansować materiał zamawiany pod twój dach – blachodachówki ciętej na wymiar firma nie odda do hurtowni. Praktyczne widełki:

• ok. 10% – naprawa z materiału dostępnego od ręki;
• 20–30% – wymiana całego pokrycia z materiałem na zamówienie;
• powyżej 30% – tylko gdy materiał najpierw trafia na twoją posesję.

Sama blachodachówka na dach 120 m² to przy 40–90 zł/m² ok. 4 800–10 800 zł (pełne stawki w artykule ile kosztuje dach w Pionkach). Przy umowie na 40 000 zł zaliczka 20% (8 000 zł) pokrywa ten zakup w całości albo w większej części, a 50% to już zapłata za robociznę, której jeszcze nie ma.

Wpłać ją przelewem na rachunek z białej listy i nazwij w umowie zaliczką. Zadatek działa inaczej (art. 394 § 1 k.c.): gdy to ty nie wykonasz umowy, firma go zatrzyma, a gdy nie wykona jej firma, możesz żądać dwukrotności. Dopisz też prawo odstąpienia ze zwrotem zaliczki, jeśli ekipa spóźni się z rozpoczęciem o ponad 14 dni.

Przykładowy harmonogram płatności

Przykład dla ryczałtu 40 000 zł brutto – środka widełek 28–49 tys. zł dla dachu dwuspadowego 120 m² z blachodachówką i rynnami:

Etap	Udział	Kwota	Kiedy płacisz
1. Zaliczka	20%	8 000 zł	po podpisaniu umowy
2. Materiał i warstwy	30%	12 000 zł	po dostawie materiału i odbiorze membrany oraz łat
3. Pokrycie i obróbki	30%	12 000 zł	po ułożeniu pokrycia i obróbek
4. Odbiór końcowy	20%	8 000 zł	po protokole odbioru i usunięciu usterek

Ostatnia rata to twoja dźwignia: dopóki jej nie zapłacisz, firma ma powód, żeby wrócić i poprawić obróbkę komina.

Rękojmia na dach a gwarancja wykonawcy i producenta

Rękojmia wynika z ustawy i przysługuje ci także wtedy, gdy umowa o niej milczy. Gwarancja jest dobrowolna – daje ją wykonawca albo producent materiału.

Przepisy o robotach budowlanych odsyłają do przepisów o dziele (art. 656 k.c.), a te do rękojmi przy sprzedaży (art. 638 k.c.). Art. 568 § 1 k.c. obejmuje wady stwierdzone w ciągu 2 lat, a przy wadach nieruchomości – 5 lat od wydania, czyli przy dachu od odbioru. Wady pokrycia całego domu często traktuje się jak wady nieruchomości, ale przy remoncie zdarzają się spory o termin. Dlatego wpisz do umowy wprost: rękojmia 5 lat od odbioru końcowego. Strony mogą ją rozszerzyć (art. 558 § 1 k.c.), a wobec konsumenta ograniczyć lub wyłączyć tylko w przypadkach z przepisów szczególnych.

Cecha	Rękojmia	Gwarancja wykonawcy	Gwarancja producenta
Okres	2 lata albo 5 lat (wady nieruchomości)	wg umowy, zwykle 2–10 lat	zależnie od materiału, często kilkanaście lat i więcej
Zakres	wady robót i materiału od firmy	szczelność, jakość montażu	tylko materiał

VAT 8% na wymianę dachu – kiedy przysługuje

Stawka 8% dotyczy budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy budynków mieszkalnych zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, czyli także zwykłego domu jednorodzinnego:

• dom do 300 m² powierzchni użytkowej – 8% od całej usługi;
• dom powyżej 300 m² – 8% od części ceny proporcjonalnej do 300 m², reszta 23% (art. 41 ust. 12b i 12c ustawy o VAT);
• materiał kupiony przez firmę w ramach usługi – 8%, kupiony samodzielnie w hurtowni – 23%;
• wolnostojący garaż lub budynek gospodarczy – 23%.

Materiał za 10 000 zł netto kupiony samodzielnie kosztuje 12 300 zł brutto, a w usłudze z 8% VAT – 10 800 zł. Te 1 500 zł różnicy zostaje u ciebie, jeśli firma nie doliczy wysokiej marży, więc porównuj oferty w kwotach brutto.

Odbiór robót i dokumenty, które musisz dostać

Zrób odbiory częściowe robót zanikowych – membrany, kontrłat i łat – zanim przykryje je blacha, i sfotografuj je z datą. Protokół odbioru końcowego ma zawierać zakres, listę usterek z terminem usunięcia i podpisy obu stron. Jeśli coś jest do poprawki, wpisz „odbiór z zastrzeżeniami”, a nie „bez uwag”. Po odbiorze powinieneś mieć:

1. protokół końcowy i 1–2 protokoły częściowe,
2. fakturę z opisem zakresu i stawką VAT,
3. kartę gwarancyjną wykonawcy,
4. kartę gwarancyjną producenta i dowód zakupu materiału,
5. deklaracje właściwości użytkowych pokrycia i membrany,
6. przy eternicie – oświadczenie o prawidłowym usunięciu azbestu i potwierdzenie przekazania odpadów.

Czerwone flagi przed umową z firmą dekarską

Jeden sygnał to jeszcze nie wyrok, ale dwa naraz to powód, żeby poprosić o kolejną ofertę:

• brak umowy na piśmie albo „papiery będą po robocie”;
• 50% zaliczki lub więcej, gotówką, bez pokwitowania;
• „cena bez faktury” – oszczędzasz 8% VAT, a tracisz dowód zapłaty za dach wart 40 tys. zł;
• brak adresu firmy, tylko numer komórki;
• „blachodachówka” bez nazwy produktu, grubości i koloru;
• zapis wyłączający rękojmię;
• brak daty zakończenia robót;
• NIP, którego nie ma w CEIDG ani KRS.

Dobra umowa z firmą dekarską ma zwykle 3–4 strony plus załączniki. Nie musi być długa – musi być konkretna.

Najczęstsze pytania

Jaką zaliczkę dać dekarzowi?

Rozsądna zaliczka dla dekarza to 10–30% wartości umowy, a przy wymianie całego pokrycia zwykle ok. 20%. Taka kwota wystarcza na zamówienie materiału pod twój dach, np. blachodachówki ciętej na wymiar, ale nie finansuje z góry robocizny. Wpłacaj ją przelewem na rachunek firmy z białej listy VAT i nazwij w umowie wprost zaliczką, nie zadatkiem. Kolejne raty płać po etapach, a ostatnie 10–20% dopiero po odbiorze końcowym.

Czy umowa z dekarzem musi być na piśmie?

Umowa o roboty budowlane, a więc także o wymianę całego dachu, powinna być stwierdzona pismem – tak stanowi art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego. Brak pisma nie unieważnia umowy, ale w sporze bardzo utrudnia udowodnienie zakresu, ceny i terminów. Przy drobnej naprawie wystarczy krótkie zlecenie, jednak przy dachu za kilkadziesiąt tysięcy złotych podpisz umowę z załącznikami: kosztorysem, specyfikacją materiałów i harmonogramem płatności. Każda strona dostaje własny egzemplarz.

Ile trwa rękojmia na dach?

Rękojmia za wady wykonanego dachu obejmuje wady stwierdzone w ciągu 2 lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – w ciągu 5 lat od odbioru, zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego stosowanym do robót budowlanych. Wady pokrycia całego domu często traktuje się jak wady nieruchomości, ale przy remoncie zdarzają się spory o termin. Dlatego wpisz do umowy wprost 5 lat rękojmi od odbioru końcowego.

Jaki VAT na wymianę dachu?

Na wymianę dachu domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej do 300 m² firma stosuje 8% VAT, bo to remont budynku mieszkalnego zaliczanego do tzw. budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Stawka obejmuje też materiał kupiony przez wykonawcę i wbudowany w ramach usługi. Materiał kupiony samodzielnie w hurtowni ma 23% VAT. Przy domu powyżej 300 m² stawka 8% dotyczy tylko proporcjonalnej części ceny, a garaż wolnostojący rozlicza się z 23%.

Co zrobić, gdy dekarz nie usuwa usterek?

Gdy dekarz nie usuwa usterek, wyślij mu pisemne wezwanie listem poleconym i e-mailem: opisz wadę, dołącz zdjęcia, powołaj się na rękojmię lub gwarancję i wyznacz termin, np. 14 dni. Po bezskutecznym upływie terminu możesz żądać obniżenia ceny, a przy wadzie istotnej odstąpić od umowy. Najprościej, gdy umowa przewiduje wykonanie zastępcze – wtedy zlecisz naprawę innej firmie na koszt wykonawcy. Bezpłatnie doradzi też powiatowy rzecznik konsumentów w Radomiu, właściwy także dla mieszkańców Pionek.